O QUE É NECESSÁRIO PARA FAZER DISTRATO DE LOTE COM O MENOR PREJUÍZO? O SEU CONTRATO PODE TER CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ENTÃO VOCÊ DESCOBRE QUE PODE TER FEITO UM PÉSSIMO NEGÓCIO!
O distrato de lote com alienação fiduciária pode envolver diversos problemas e desafios para as partes envolvidas. Neste artigo vou destacar alguns dos principais problemas que podem surgir nesse processo com linguagem para leigos em direito.
O “distrato” é um termo jurídico que se refere à rescisão de um contrato por acordo mútuo das partes ou devido ao descumprimento das cláusulas contratuais.
No distrato de lote há dois tipos diferentes de contratos de compra e venda:
- O distrato de lote sem a cláusula de alienação fiduciária
Este é regido pela Lei nº 13.786/18. Tem a negociabilidade mais flexível. O vendedor e o comprador tem direitos equilibrados.
- O distrato de lote com cláusula de alienação fiduciária
Quando o contrato é regido pela Lei 9.514/1997, que orienta os passos para este procedimento, invariavelmente, o comprador perde quase tudo (ou tudo) que pagou. Muitas vezes ainda fica devendo o saldo que não foi possível quitar com o leilão do imóvel perdido.
Assim, quando desejar fazer um distrato de lote será fundamental saber exatamente qual o contrato em que a negociação está sendo submetida para se prevenir de possíveis frustrações e perdas financeiras significativas.
No distrato de lote a questão é bastante complexa como explico nos itens a seguir
1. Cláusulas Contratuais Complexas
Muitos contratos de compra e venda de lotes com alienação fiduciária têm cláusulas complexas e detalhadas. Isso pode criar dificuldades para as partes entenderem seus direitos e obrigações, especialmente quando decidem rescindir o contrato, ou seja, efetuar o distrato do lote. Normalmente, a interpretação das cláusulas contratuais pode ser motivo de desacordo, isso não é diferente no distrato de lote com alienação fiduciária.
2. Penalidades Contratuais
Os contratos de compra e venda frequentemente estabelecem penalidades para o comprador e para o vendedor no caso de distrato de lote, como a perda de parte dos valores pagos ou recebidos, e multas contratuais. Essas penalidades podem ser fonte de controvérsias, especialmente se forem consideradas excessivamente onerosas ou abusivas.
Ocorre que as incorporadoras sempre estão munidas de advogados especialistas no âmbito imobiliário quando redigem seus contratos, mas o comprador de imóvel, parte mais frágil da relação, quase sempre tem que se esforçar muito para conseguir pagar a entrada do financiamento não restando recursos para consultar um advogado especialista imobiliário para se garantir de eventuais problemas.
3. Devolução de Valores Pagos
Determinar como os valores pagos pelo comprador serão tratados no distrato de lote pode ser um ponto de conflito. Isso inclui a devolução de parcelas já quitadas, a retenção de parte desses valores para cobrir despesas administrativas ou outros acordos específicos.
Porém, se o contrato foi com cláusula de alienação fiduciária, o problema é ainda muito maior.
4. Negociação com a Instituição Financeira
Se o lote foi financiado por uma instituição financeira, a negociação do distrato pode ser mais complexa. A instituição pode ter seus próprios requisitos e procedimentos, e a liberação da alienação fiduciária ou o distrato de lote / imóveis com alienação fiduciária pode depender da quitação total do financiamento.
5. Propriedade Fiduciária e Registro Imobiliário
A liberação da alienação fiduciária e a transferência da propriedade do imóvel podem ser complicadas. Se o processo de registro imobiliário não for conduzido de forma adequada, a propriedade pode continuar vinculada ao vendedor ou credor, mesmo após o distrato.
Após a conclusão do distrato do lote, é fundamental registrar todas as alterações relacionadas à propriedade do lote no Cartório de Registro de Imóveis local. Isso garante que a propriedade fiduciária seja devidamente liberada e que a posse do lote seja transferida de acordo com os termos do distrato.
6. Litígios e Disputas Judiciais
Quando as partes não conseguem chegar a um acordo amigável em relação ao distrato, o processo pode se transformar em um litígio judicial. Isso pode ser demorado, dispendioso e resultar em incertezas quanto ao resultado final.
Se o distrato do lote / imóvel está calcado por contrato com alienação fiduciária o problema para o comprador é muito maior, pois, quase sempre não conseguirá receber a maior parte dos valores que pagou.
7. Impacto Financeiro
O distrato de lote com alienação fiduciária pode ter um impacto significativo nas finanças das partes envolvidas. O comprador sempre perde parte dos valores investidos, enquanto o vendedor pode enfrentar dificuldades para disponibilizar novamente o lote para venda.
8. Orientação Jurídica Adequada
Consulte um advogado imobiliário antes de comprar o imóvel, assim evitará problemas futuros, caso seja necessário efetuar o distrato de lote.
Diante dos desafios e das complexidades envolvidos no distrato de lote com alienação fiduciária, é essencial contar com a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário e contratos. Ele pode orientar as partes sobre seus direitos e obrigações, bem como ajudar a negociar um acordo justo, quando possível.
Em resumo, o distrato de lote com alienação fiduciária pode ser problemático devido a cláusulas contratuais complexas, penalidades, questões de propriedade e disputas financeiras.
Para evitar problemas, busque uma abordagem colaborativa e contem com assessoria jurídica qualificada para orientar o processo de distrato de maneira eficaz e justa.